Loi de finances 2025 et modification du calcul de la plus-value pour certains bien loués

Depuis le passage de la nouvelle loi de finance 2025, il semble y avoir une confusion concernant les "nouvelles règles" de calcul de plus-value pour la vente d'un meublé de tourisme.

En réalité, il n'y a pas eu de changement fondamental des règles de calcul de la plus-value immobilière en tant que telle pour les meublés de tourisme en 2024 ou prévu pour 2025.

Cependant, il est crucial de comprendre le régime fiscal sous lequel vous exerciez votre activité de location meublée de tourisme, car cela détermine le régime d'imposition de la plus-value lors de la vente.

Voici les deux principaux cas de figure :

1. Vous exerciez votre activité de location meublée de tourisme à titre professionnel (LMP) :

• Dans ce cas, la vente du bien est considérée comme la cession d'un actif professionnel.

• La plus-value est soumise au régime des plus-values professionnelles.

• La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien (prix d'acquisition diminué des amortissements pratiqués).

• L'imposition de cette plus-value suit les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec des possibilités d'exonération ou de taxation réduite en fonction de la durée d'exercice de l'activité et des recettes.

  
  

2. Vous exerciez votre activité de location meublée de tourisme à titre non professionnel (LMNP) :

• Dans ce cas, la vente du bien est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers.

• La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition.

• Des abattements pour durée de détention s'appliquent pour le calcul de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, conduisant à une exonération totale après respectivement 22 et 30 ans de détention.

• Le taux d'imposition de la plus-value nette est de 19% au titre de l'impôt sur le revenu et de 17,2% au titre des prélèvements sociaux. Une taxe supplémentaire peut s'appliquer pour les plus-values élevées.

Finalement, ce qui a évolué et est important de noter pour 2025 :

• Suppression de la réduction d'impôt pour adhésion à un CGA (Centre de Gestion Agréé) pour les LMNP à partir de 2025. Auparavant, les frais d'adhésion pouvaient ouvrir droit à une réduction d'impôt.

• Plafonnement du régime micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés. À partir de 2025, le seuil de chiffre d'affaires pour bénéficier du régime micro-BIC est abaissé, et l'abattement forfaitaire passe de 50% à 30%. Cela n'impacte pas directement le calcul de la plus-value lors de la vente, mais influence l'imposition des revenus locatifs.

En résumé, les règles de calcul de la plus-value lors de la vente d'un meublé de tourisme n'ont pas fondamentalement changé. Ce qui est déterminant est de savoir si vous exerciez votre activité à titre professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), car cela détermine le régime d'imposition de la plus-value.