Déclaration 2031 et 2033 pour les LMNP au réel.

Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP), outre la traditionnelle déclaration de revenus (cerfa 2042), ne sont pas dispensés des déclarations sur l’espace professionnel lorsqu’ils ont opté pour le régime réel. Éclaircissons la chose.

Les LMNP doivent indiquer dans la case prévue à cet effet, dans la section « Revenus location meublée non professionnelle », les loyers qu’ils ont reçus l’année précédente. Mais certains propriétaires optent pour le régime réel, parfois bien plus intéressant que l’abattement forfaitaire.

Cependant, opter pour ce régime implique une déclaration bien plus poussée. Avant celle des revenus, vous devez remplir deux déclarations sur votre espace professionnel impots.gouv.fr.

Pour accéder à cet espace, vous avez évidemment créé votre numéro SIRET et l’avez activé (voir articles précédents).

Dans un premier temps, nous recommandons d’établir une comptabilité précise et qui se rapproche des standards professionnels. Cela évitera les écueils et simplifiera la complétion des documents ainsi que d’éventuels contrôles. Des logiciels spécialisés existent et remplissent les liasses automatiquement.

Une fois le bilan de l’année établi, vos pièces numérotées et vos dossiers organisés, on passe à la complétion des documents.

Compléter la déclaration 2031 (Note : ajout suggéré pour la clarté) est relativement simple. Une fois les informations sur le logement renseignées, il faut indiquer le bénéfice ou le déficit annuel dans la case appropriée.

C’est aussi l’occasion d’opter pour l’option de comptabilité super-simplifiée (qui n’est pas synonyme d’une comptabilité basique dans le langage fiscal…).

Les choses se compliquent avec le formulaire 2033.

La première partie concerne le bilan. Les actifs, dans votre situation, correspondent à la valeur des biens et du mobilier loués. Il est recommandé d’utiliser un compte bancaire dédié afin de simplifier la complétion de la case « compte bancaire ».

Au passif, vous reportez le résultat annuel et les dettes. Le capital correspond généralement à la valeur des actifs bruts.

Actif et passif doivent être équilibrés et avoir des totaux identiques. C’est un élément basique de la comptabilité, ce qui rend les logiciels spécialisés bien plus pratiques.

Le compte de résultat est plus facile à remplir. Vous y reportez les recettes et les charges.

Chose très importante en cas de déficit : la loi interdit que les amortissements n'aggravent les déficits. Dans cette situation, il est donc impératif de réintégrer les amortissements pratiqués. Ainsi, ils sont bien présents sur votre déclaration et pourront être déduits dès que possible les années ultérieures.

Vous allez ensuite remplir les feuilles C et D. Ce sera l’occasion de préciser vos calculs d’amortissements et de reporter les déficits passés.

À noter également : vous ne pouvez pas amortir à la carte. C’est tout ou rien. Vous devez donc passer obligatoirement par l’étape d’inventaire des éléments amortissables et ajouter ceux qui arrivent ensuite.

Au final, ce ne sont que quelques cases, mais leur complétion n’est pas chose aisée quand on démarre dans l’activité LMNP. Il faut aussi bien prendre en compte que les IA disent tout et leur contraire. Notre expérience a montré qu’il a fallu dire trois fois à Gemini et GPT qu’ils s’étaient trompés pour obtenir une réponse correcte.

Toutes ces démarches sont fastidieuses, alors n’hésitez pas à faire appel à Mojave pour vous conseiller et vous orienter.