Contrats de syndic : entre cadre légal et pratiques abusives

Depuis la mise en place du contrat-type de syndic par la loi ALUR, le 24 mars 2014, et son décret d’application du 26 mars 2015 (décret n°2015-342), les contrats de syndic doivent suivre un modèle uniforme fixé par la loi. Ce dispositif visait à encadrer la rémunération des syndics, limiter les pratiques abusives et renforcer la transparence pour les copropriétaires.

Cependant, de nombreux contrats proposés en assemblée générale s’écartent encore de cette trame légale, introduisant des clauses contraires à l’esprit du décret. Ces modifications peuvent aboutir à des frais indus, à une restriction des droits du syndicat des copropriétaires ou à un déséquilibre contractuel.

Suite au travail journalistique de plusieurs médias, il nous a semblé chez Mojave qu’une synthèse s’imposait.

Contrat de syndic souvent différent du contrat type.

1. Le cadre légal du contrat-type de syndic

Le contrat-type de syndic est défini par le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il impose une présentation normalisée du contrat et détermine :

• les prestations incluses dans le forfait annuel de gestion courante ;

• la liste limitative des prestations particulières pouvant faire l’objet d’une facturation complémentaire ;

• les mentions obligatoires relatives à la durée du mandat, la rémunération, la tenue du compte bancaire séparé et les modalités de résiliation.

  
  

En dehors des options expressément prévues (comme la gestion du compte séparé), le syndic ne peut pas ajouter, modifier ou supprimer de clauses. Toute insertion ou reformulation qui change la portée des obligations prévues par le décret est donc susceptible d’être nulle ou abusive.

2. Les clauses le plus souvent modifiées ou abusives

a) Reconduction automatique ou maintien tacite du syndic

Certains contrats prévoient une reconduction automatique du mandat ou un maintien du syndic après son expiration, sans décision de l’assemblée générale.

Or, selon la loi du 10 juillet 1965, le syndic ne peut être désigné que par un vote.

Conséquence: une telle clause est contraire au principe de désignation par l’assemblée et doit être supprimée.

b) Déséquilibre entre démission du syndic et résiliation par le syndicat

Certains contrats facilitent la démission unilatérale du syndic tout en rendant difficile la résiliation par le syndicat des copropriétaires.

Ces clauses créent un déséquilibre significatif et sont considérées comme abusives par la Commission des clauses abusives(recommandation n°2018-01).

c) Facturation de prestations comprises dans le forfait

Il est fréquent que des syndics facturent séparément des tâches relevant de la gestion courante : convocations d’assemblées, envoi du carnet d’entretien, communication du budget prévisionnel, etc.

Ces prestations sont pourtant incluses dans le forfait prévu par le décret. Leur facturation séparée contrevient au cadre légal (décret n°2015-342, annexe 1).

d) Honoraires complémentaires fixés unilatéralement

Certaines clauses laissent au syndic la possibilité de déterminer librement le montant de ses honoraires pour les prestations particulières.

Cela va à l’encontre de l’article 18-1 A de la loi de 1965, selon lequel la rémunération du syndic doit être votée par l’assemblée générale.

e) Indemnités de résiliation disproportionnées

Des contrats imposent des pénalités financières élevées au syndicat en cas de résiliation anticipée, même lorsque celle-ci résulte d’un vote régulier.

Ces clauses sont susceptibles d’être réputées non écrites car elles restreignent la liberté du syndicat de changer de syndic (jurisprudence constante en matière de déséquilibre contractuel).

f) Prestations légales présentées comme optionnelles

Certains syndics font payer l’accès à des documents ou informations que la loi leur impose de fournir gratuitement (fiche synthétique, procès-verbaux, extraits comptables).

Ces frais sont abusifs, car l’article 18 de la loi de 1965 impose la transmission gratuite de ces documents.

g) Limitation excessive de la responsabilité du syndic

Des clauses tentent d’exonérer le syndic de toute responsabilité, même en cas de faute lourde.

Or, le syndic demeure responsable de sa gestion(article 1992 du Code civil). Une clause d’exonération totale est donc nulle.

h) Absence de compte séparé présenté comme option

La loi impose, sauf dérogation votée par l’assemblée, la tenue d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Certains syndics le présentent comme une option payante.

Cette présentation est trompeuse : le compte séparé est la règle, non l’exception.

i) Clauses imprécises ou « fourre-tout »

Certains contrats emploient des formules vagues (« toute prestation non prévue ci-dessus pourra être facturée selon un tarif en vigueur »).

Ces formulations contreviennent à l’exigence de clarté et de transparence du contrat-type.

3. Pourquoi ces dérives persistent

Malgré la normalisation du contrat, les syndics continuent de contourner le cadre légal pour plusieurs raisons :

• Manque de vigilance du conseil syndical et des copropriétaires lors du vote du contrat ;

• Complexité du modèle qui rend la lecture difficile pour les non-juristes ;

• Pouvoir de marché des grands réseaux de gestion immobilière, qui imposent leurs modèles pré-rédigés ;

• Faible contrôle administratif : la DGCCRF n’intervient qu’en cas de signalement ou de pratique généralisée.

  
  

4. Comment vérifier et agir

Vérifier le contrat

1. Contrôler que le document reprend fidèlement la trame du décret n°2015-342.

2. S’assurer que toutes les clauses optionnelles sont clairement indiquées et justifiées.

3. Refuser toute clause de reconduction tacite ou de pénalités excessives.

4. Comparer la liste des prestations payantes avec l’annexe du décret.

5. Exiger la mention du compte bancaire séparé et ses coordonnées.

   
   

En cas de doute ou d’abus

• Dialogue interne : le conseil syndical peut demander au syndic de corriger le contrat avant le vote.

• Vote en assemblée : un contrat non conforme peut être rejeté, et un autre syndic proposé.

• Soutien associatif : les associations de consommateurs (CLCV, UFC-Que Choisir, ARC) publient des modèles et analyses.

• Voie judiciaire : une clause abusive peut être déclarée non écrite par le tribunal judiciaire (article 1171 du Code civil).

• Signalement : les pratiques récurrentes peuvent être signalées à la DGCCRF ou à la Commission des clauses abusives.

  
  

Conclusion

Le contrat-type de syndic constitue une avancée importante vers la transparence de la gestion des copropriétés. Néanmoins, son efficacité dépend de la vigilance des copropriétaires et du contrôle exercé lors du vote du mandat. Identifier les clauses illégales ou abusives et exiger leur suppression est la meilleure garantie d’une copropriété saine et d’une relation équilibrée entre syndic et syndicat.

Sources et références

Textes législatifs et réglementaires

• Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

• Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi de 1965.

• Décret n°2015-342 du 26 mars 2015 relatif au contrat type de syndic de copropriété.

• Code civil, article 1992 (responsabilité du mandataire).

• Code de la consommation, article L.212-1 et suivants (clauses abusives).

• Code civil, article 1171 (déséquilibre significatif dans les contrats d’adhésion).

  
  

Institutions et organismes

• ANIL – Agence nationale pour l'information sur le logement : fiches pratiques « Contrat type de syndic » et « Honoraires du syndic ».

• Commission des clauses abusives, Recommandation n°2018-01 relative aux contrats de syndic de copropriété.

• DGCCRF : Rapports sur les pratiques commerciales des syndics.

• CLCV (Consommation, Logement et Cadre de Vie) : études sur les clauses abusives et exemples de contrats non conformes.

• UFC-Que Choisir : enquêtes sur la conformité des contrats de syndic.

• ARC – Association des responsables de copropriété : analyses juridiques et comparatifs de contrats.

  
  

Jurisprudence et doctrine

• Cass. 3e civ., 17 oct. 2019, n° 18-23.287 — nullité d’une clause contraire à la loi de 1965.

• CA Paris, 8e ch., 5 mars 2020 — abus de facturation de prestations comprises dans le forfait.

• Recommandations doctrinales publiées dans la Revue des loyers et AJDI (2020-2023).