Erklärungen 2031 und 2033 für LMNP (möblierte Mietobjekte) nach der Methode der tatsächlichen Kosten.

Privatvermieter von möblierten Wohnungen müssen neben der regulären Einkommensteuererklärung (Formular 2042) weiterhin Online-Erklärungen über ihr Steuerkonto einreichen, wenn sie die Methode der tatsächlichen Ausgaben gewählt haben. Wir erklären Ihnen das genauer.

Privatvermieter müssen die im Vorjahr erhaltenen Mieteinnahmen im dafür vorgesehenen Feld unter „Einnahmen aus nicht-gewerblicher möblierter Vermietung“ angeben. Einige Vermieter wählen jedoch die Methode der tatsächlichen Ausgaben, die mitunter deutlich vorteilhafter ist als der Pauschalbetrag.

Diese Methode erfordert allerdings eine wesentlich detailliertere Erklärung. Bevor Sie Ihre Einnahmen angeben, müssen Sie zwei Erklärungen online über Ihr Steuerkonto auf impots.gouv.fr ausfüllen.

Um auf dieses Konto zuzugreifen, müssen Sie natürlich Ihre SIRET-Nummer erstellt und aktiviert haben (siehe vorherige Artikel).

Wir empfehlen Ihnen zunächst, eine genaue Buchhaltung zu führen, die den Berufsstandards entspricht. Dies hilft, Fallstricke zu vermeiden und die Erstellung der Dokumente sowie mögliche Prüfungen zu vereinfachen. Es gibt spezielle Software, die die Formulare automatisch ausfüllt.

Sobald die Jahresabschlüsse erstellt, Ihre Dokumente nummeriert und Ihre Akten sortiert sind, können Sie mit dem Ausfüllen der Unterlagen fortfahren.

Das Ausfüllen des Formulars 2031 (Hinweis: zur Verdeutlichung hinzugefügt) ist relativ einfach. Nachdem Sie die Informationen zum Objekt eingegeben haben, müssen Sie den Jahresgewinn oder -verlust im entsprechenden Feld angeben.

Hier haben Sie auch die Möglichkeit, die vereinfachte Buchführungsmethode zu wählen (die nicht mit der klassischen Buchführung im Steuerrecht gleichzusetzen ist).

Das Ausfüllen des Formulars 2033 wird etwas komplexer.

Der erste Abschnitt betrifft die Bilanz. In Ihrem Fall entsprechen die Vermögenswerte dem Wert der vermieteten Immobilie und der Möbel. Es wird empfohlen, ein separates Bankkonto zu verwenden, um das Ausfüllen des Feldes „Bankkonto“ zu vereinfachen.

Auf der Passivseite weisen Sie den Jahresgewinn oder -verlust und die Schulden aus. Das Eigenkapital entspricht in der Regel dem Wert des Bruttovermögens.

Vermögen und Schulden müssen ausgeglichen sein und die gleiche Summe aufweisen. Dies ist ein grundlegendes Prinzip der Buchhaltung, weshalb spezialisierte Software deutlich praktischer ist.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist einfacher auszufüllen. Sie erfassen einfach Ihre Einnahmen und Ausgaben.

Besonders wichtig im Verlustfall: Das Gesetz verbietet, Verluste durch Abschreibungen zu erhöhen. In diesem Fall ist es daher unerlässlich, die bereits geltend gemachten Abschreibungen wieder hinzuzurechnen. So wird dies in Ihrer Steuererklärung klar ausgewiesen und kann in den Folgejahren schnellstmöglich geltend gemacht werden.

Anschließend füllen Sie die Blätter C und D aus. Hier haben Sie die Möglichkeit, Ihre Abschreibungsberechnungen zu präzisieren und etwaige Verluste aus der Vergangenheit vorzutragen.

Auch wichtig: Sie dürfen nicht willkürlich abschreiben. Es gilt: Alles oder nichts. Sie müssen daher die Bestandsaufnahme der abschreibungsfähigen Wirtschaftsgüter durchführen und die später erworbenen hinzufügen.

Letztendlich handelt es sich nur um wenige Felder, deren Ausfüllen jedoch gerade am Anfang der möblierten Wohnungsvermietung nicht einfach ist. Bedenken Sie außerdem, dass die KI widersprüchliche Ergebnisse liefern kann. Unsere Erfahrung hat gezeigt, dass wir Gemini und GPT dreimal darauf hinweisen mussten, dass sie falsch lagen, bevor wir eine korrekte Antwort erhielten.

Alle diese Schritte sind mühsam, zögern Sie also nicht, sich an Mojave zu wenden, um Rat und Unterstützung zu erhalten.

LMNPs must declare the rent they received the previous year in the designated box under "Non-professional furnished rental income." However, some owners choose the actual expense method, which is sometimes much more advantageous than the standard deduction.

However, opting for this method involves a much more detailed declaration. Before declaring your income, you must complete two declarations online through your professional account on impots.gouv.fr.

To access this account, you will obviously have created and activated your SIRET number (see previous articles).

Initially, we recommend establishing accurate accounting records that closely adhere to professional standards. This will help avoid pitfalls and simplify the completion of documents as well as any potential audits. Specialized software exists that automatically fills out the forms.

Once the year's financial statements are prepared, your documents numbered, and your files organized, you can move on to completing the paperwork.

Completing form 2031 (Note: added for clarity) is relatively simple. Once the property information is entered, you must indicate the annual profit or loss in the appropriate box.

This is also an opportunity to opt for the simplified accounting method (which is not synonymous with basic accounting in tax terminology).

Things become more complex with form 2033.

The first section concerns the balance sheet. In your case, the assets correspond to the value of the rented property and furniture. It is recommended to use a dedicated bank account to simplify completing the "bank account" field.

On the liabilities side, you report the annual profit or loss and the debts. The equity generally corresponds to the value of the gross assets.

Assets and liabilities must balance and have identical totals. This is a basic accounting principle, which makes specialized software much more practical.

The income statement is easier to complete. You simply record your revenues and expenses.

Very important in case of a loss: the law prohibits depreciation from increasing losses. In this situation, it is therefore essential to add back the depreciation already claimed. This way, it is clearly shown on your tax return and can be deducted as soon as possible in subsequent years.

You will then complete sheets C and D. This will be an opportunity to specify your depreciation calculations and carry forward any past losses.

Also note: you cannot depreciate arbitrarily. It's all or nothing. You must therefore go through the inventory stage of depreciable assets and add those that are subsequently acquired.

Ultimately, it's just a few fields, but completing them isn't easy when you're starting out in the furnished rental business. It's also important to keep in mind that the AI ​​can give contradictory answers. Our experience has shown that we had to tell Gemini and GPT three times that they were wrong before getting a correct answer.

All these steps are tedious, so don't hesitate to contact Mojave for advice and guidance.